Banky Vám od 1. července půjčí více, ČNB zmírnila podmínky maximální výše hypotéky

Co se stalo?

Česká národní banka dne 1. června oznámila, že od 1. července 2023 zruší omezení DSTI (debt service-to-income ratio), které omezovalo výši splátek úvěru ve vztahu k příjmům žadatele. Tato změna umožní získat vyšší hypotéku. Cílem ČNB je podpořit ekonomiku a oživit trh s bydlením. Prozatím se výše úrokových sazeb nemění.

Jak se to projeví v číslech?

Předpokládejme, že žadatel o hypotéku s čistou mzdou 30 tisíc korun měsíčně byl schopen získat hypotéku ve výši 2,25 milionu korun. (Jedná se o osobu ve věku do 40 let, svobodnou, bezdětnou, se splatností hypotéky 30 let a úrokovou sazbou 6 %.) Nicméně po zrušení omezení DSTI bude tento žadatel moci dosáhnout na hypotéku ve výši 3 miliony korun.
Zrušení regulace DSTI je plánováno na 1. července 2023. Nyní zbývá počkat, jak bankovní ústavy tuto skutečnost implementují v praxi.
Zdroj: ČNB

Vývoj úrokových sazeb hypoték?

Na grafu vidíme oranžovou linku, která zobrazuje vývoj cen nemovitostí, jsme za vrcholem a ceny klesají. Modrá linka reprezentuje úrokové sazby, ty v poslední době kulminují mezi 5,5 a 6 %. Červená přerušovaná linka znázorňuje inflaci, zde jsme také za vrcholem a inflace klesá.


Ekonomika se v průběhu staletí pohybuje v cyklech jenž trvají 10-12 let. Pokud předpokládáme standardní okolnosti a nezahrneme nepředvídatelné události, jako například Covid nebo válku, lze nyní očekávat opakování cyklu po roce 2008.

Úrokové sazby mohou klesat rychlostí až 1 % ročně. V průběhu tří let bychom tak mohli dosáhnout úrokových sazeb kolem 3-4 %. To je patrné na grafu modrou čárou od roku 2009 do konce roku 2012, kdy došlo ke snížení sazeb z téměř 6 % na 3 %.

Jedním z cílů České národní banky je udržet zdravou a rostoucí ekonomiku. Většina aktérů se snaží situaci spíše zjednodušit a stabilizovat ji, vrátit do normálu. To bylo vidět zejména v letech 2009 až 2012 na výsledcích práce regulátora trhu, tedy České národní banky. Ceny nemovitostí, v tomto případě bytů, mohou například znovu klesnout o 15 % a najít tak své minimum. Podobnou situace lze očekávat i nyní.

Čtěte dále…

Zdroj: ČSU, ARAD ČNB, vlastní výpočty JanLacina.com
 

Očekává se pokles cen nemovitostí?

Podle České národní banky je stále vysoké riziko nadhodnocení cen nemovitostí. 

Co to přesně znamená? Ceny nemovitostí, zejména v Praze, jsou přemrštěné. Taková „bublina“ často praskne. Přesný rozsah poklesu cen není možné předvídat, ale můžeme se podívat na historický vývoj. První obrázek ukazuje průměrný pokles cen po krizi v roce 2008, který činil přibližně 15 %.

Je tedy pravděpodobné, že dojde ke snížení cen nemovitostí, ale konkrétní číslo není možné s jistotou určit. Je důležité mít na paměti, že trh s nemovitostmi je proměnlivý a závisí na mnoha faktorech.

 
Zdroj: ČNB

 

Na jak dlouho fixovat úrok?

Záleží na okolnostech

Mnoho klientů stále neví, že fixace chrání klienta před zhoršením sazby, ale nechrání banku před tím, že klient odejde za lepší. To je nyní prakticky zdarma. Zákonodárci se snaží tuto situaci změnit a očekává se přijetí zákonné úpravy v roce 2024, ale zatím neznáme její platnost a podobu. Předpovídat a volit fixaci podle nejisté budoucnosti je obtížné. Zejména záleží na finanční situaci rodiny a znovu platí, že za jistotu si připlatíme. Je to podobné jako při investování, kde musíme zahrnout riziko, pokud spekulujeme na očekávaný zisk.

V případě fixace na krátkou dobu, například 1-3 roky, můžeme počítat s rizikem, že se úrokové sazby zhorší. Navíc české banky tyto kratší fixace nabízejí dražší. Prostřední a optimální délka fixace s nejlevnějšími úrokovými sazbami v České republice je kolem 5 a 7 let. Během tohoto období je jistota a klid velký, a proto tuto možnost zejména doporučuji rodinám s omezeným rozpočtem. Fixace na 10 let je také možností, ale banky v České republice ji nabízejí za vyšší ceny, a proto nemá přílišný smysl. Rizikem v delším a středním období je pouze fakt, že může být přijata zákonná úprava, která stanoví sankci za předčasný odchod s nižší úrokovou sazbou do jiné banky. Tato sankce obvykle znamená navýšení úvěru v nové bance, a věřitel to prakticky nepozná. Pokud tato sankce bude nově uzákoněna v řádu desetitisíců, v současné situaci je dle mého názoru často akceptovatelným rizikem, které rodině s hypotečním úvěrem poskytuje klid na několik let. I když jsou předpovědi pozitivní, stále existuje riziko dalšího „průšvihu“ a hypoték s vysokými sazbami, například 12 %…

Na následujícím obrázku je vidět, jakou fixaci nejčastěji volili žadatelé o hypotéku v letech 2016 až

Zdroj: ČNB

 

Pozor na riziko ztráty zaměstnání 

Pro větší a odvážnější hráče může krize být příležitostí. Avšak pro běžného člověka je situace jiná. V rizikovém scénáři může přijít zvýšená nezaměstnanost. Rovněž nárůst počtu nesplácených úvěrů. Všechny tyto ukazatele se doposud pár let zlepšovaly. V případě ekonomické krize je proto rozumné vsadit na jistotu a riskovat až v případě, že jsou rizika dobře zajištěna.

Při zvažování hypotečního úvěru a pořizování vlastního bydlení je vhodné promyslet svou ekonomickou situaci a konzultovat ji s odborníkem.

Dobře se na hypotéku a pořízení vlastního bydlení a připravte. Vše pečlivě naplánujte se svým poradcem. Namísto rychlých akcí, které jsou stresující pro všechny zúčastněné strany, zejména pro vás, je lepší plánovat několik let dopředu.

Během někdy stresujícího období nákupu potřebujete vědět jakou kupní cenu si můžete dovolit. Na svou příležitost buďte připraveni. 

Při koupi nemovitosti hrajete o čas a to jsou peníze, proto musíte mít financování zajištěno.
Optimální je řešit hypotéku již několik měsíců, či let předem.

Zdroj ČNB

Chcete se poradit?

Sdílet článek

Nejnovější články z
mého blogu

Hypotéky a pasti: 5 tipů pro bezpečný nákup nemovitosti
06Bře

Hypotéky a pasti: 5 tipů pro bezpečný nákup nemovitosti

5 klíčů k bezpečné hypotéce a jak se vyhnout realitním trikům, podvodům a nefér jednání. Aneb jak být prostě dostatečné…

Jak snížit úrok vaší hypotéky a ušetřit
29Úno

Jak snížit úrok vaší hypotéky a ušetřit

V dnešní době snižujících se úrokových sazeb se mnoho z nás setkává s výzvou vysokých úroků ze starších hypoték. V…

Stručný průvodce: hypotéka a nákup nemovitosti
18Pro

Stručný průvodce: hypotéka a nákup nemovitosti

Průvodce koupí domova: od výběru nemovitosti, vyjednávání cen až po hypotéky. Důkladná příprava pro hladký proces a úspory

Nejnovší články z
mého blogu

Hypotéky a pasti: 5 tipů pro bezpečný nákup nemovitosti
06Bře

Hypotéky a pasti: 5 tipů pro bezpečný nákup nemovitosti

5 klíčů k bezpečné hypotéce a jak se vyhnout realitním trikům, podvodům a nefér jednání. Aneb jak být prostě dostatečné…

Jak snížit úrok vaší hypotéky a ušetřit
29Úno

Jak snížit úrok vaší hypotéky a ušetřit

V dnešní době snižujících se úrokových sazeb se mnoho z nás setkává s výzvou vysokých úroků ze starších hypoték. V…