Zrušení DTI: Jak to změní pravidla hry na hypotečním trhu?

Největší změnu způsobilo zrušení parametru DSTI v červenci 2023. Pokud jste dosáhli na úvěr 2,6 milionu, nyní dosáhnete na 2,8. Dosáhli jste na 4,4 milionu? Nyní dosáhnete na 5,8. A pokud jste dosáhli na 9,3, počítejte s částkou okolo 12 milionů korun. Zrušení parametru DTI moc nezmění, většina žadatelů již tento parametr splňovala, nečekejte nic významného. Ve skutečnosti to nebyla brzda maximální výše vašeho úvěru.

Největší očekávání mám od setkání bankovní rady České národní banky 20. prosince. Například snížení úrokové sazby o čtvrt procentního bodu vám pomůže nejen s vyšším úvěrem, ale i menší splátkou. Musíme si počkat, bankovní rada se schází 8x do roka. Šance na snižování úrokových sazeb jsou veliké, tomu napovídá uvolňování všech parametrů, které tomu právě teď předcházejí. Můžeme je sledovat v přímém přenosu již od července 2023 zrušením parametru DSTI.

Sníží ČNB úroky již 20. prosince?

Trh očekával mírné snížení úrokových sazeb ČNB o 0,25 procentního bodu již na listopadovém zasedání. Ale toto očekávání se přelilo do prosince. I přes očekávání snížení sazeb existuje možnost, že ČNB sazby ponechá stabilní. Pokud sazby sníží, pak můžeme očekávat změny jak v poptávce po hypotečních úvěrech, tak na cenách nemovitostí. S rostoucí poptávkou roste cena, tyto zákony platí stále. Naproti tomu ČNB stále varuje, že nemovitosti jsou předražené. Tyto dvě úvahy jdou proti sobě, vývoj trhu je nepředvídatelný. Jisté je, že změny se dějí pomalu. V dlouhodobém horizontu na koupi nemovitosti vždy vyděláte. Uvažovat v dlouhodobém horizontu 10, 20, 30 let vám pomůže odpovědět na mnoho otázek. Vývoj na všech trzích za posledních sto let nám odpovídá na mnohé. Zeptejte se sami sebe, kolik taková nemovitost stála před 10 lety a nečekejte velký rozdíl v růstu cen za příští dekádu.

Máme kupovat, nebo čekat?

ČNB oznámila 29.11.2023 deaktivaci horní hranice ukazatele DTI (Debt-to-Income), což je poměr celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu, s účinností od 1. ledna 2024. Důvodem deaktivace DTI byly vyšší úrokové sazby, které podle ČNB omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů. ČNB nechala nezměněné ukazatele LTV (Loan-to-Value), s horní hranicí 80 procent pro žadatele ve věku 36 a více let a 90 procent pro mladší žadatele. Zástupci bank uvedli, že zrušení DTI nevede k výraznému oživení hypotečního trhu, neboť většina žadatelů tento limit splňovala.

Většina žadatelů již limit DTI splňovala, zrušení nebude mít výrazný dopad

Změna parametru DTI a potenciální plánované snížení úrokových sazeb ovlivní maximální možnou výši úvěrů. Zrušení DTI znamená větší flexibilitu pro banky při posuzování žádostí o úvěr, zatímco snížení úrokových sazeb by mohlo vést ke snížení nákladů na úvěry pro klienty. Nicméně vzhledem k tomu, že většina žadatelů již limit DTI splňovala, očekává se, že na hypoteční trh to nebude mít výrazný dopad.

Když Vám banka půjčí, ještě to neznamená, že si to můžete dovolit

Zvýšení poptávky na trhu s nemovitostmi: Zrušení DSTI v červenci letošního roku umožnilo větší flexibilitu při získávání hypotečních úvěrů, což mohlo vést k zvýšení poptávky po nemovitostech a možnému zvýšení cen. Nestalo se tak. Hypoteční úvěry se staly dostupnějšími pro širší skupinu lidí, zejména pro ty s nižšími příjmy, ale ceny nemovitostí stále klesají. Změny na trhu přichází pozvolna.

Riziko nadměrného zadlužení: Bez DSTI a nyní DTI mohou být někteří lidé náchylnější k nadměrnému zadlužení. Proto je důležité, aby potenciální kupující pečlivě zvážili svou finanční situaci a možnosti splácení hypotečního úvěru, aby minimalizovali riziko finančních potíží v budoucnosti.

Maximální výše úvěru: I přes zrušení DSTI a DTI se maximální výše úvěrů mohou nadále měnit. Banky a finanční instituce stále budou provádět analýzu finanční schopnosti žadatelů o hypoteční úvěr a odpovědné půjčování zůstává důležitým aspektem pro bankovní sektor. Konkurenční boj je neúprosný. Znovu uvidíme co nám trh přinese a jak budou banky mezi sebou soutěžit. Rozdíly mezi maximální výší úvěru jsou pro vás v každé bance až několik milionů korun.