Rezervovali dům. Pak přišla hliníková elektrika a spor s realitkou

Tohle vídám u klientů čím dál častěji. Ne jeden konkrétní příběh – spíš scénář, který se opakuje s drobnými obměnami.

Najdou dům. Realitka je milá, jednání rychlé, na prohlídku dvacet minut, protože „je zájem“. Podepíšou rezervaci. Pak kupní smlouvu. Nastěhují se.

A pak přijde elektrikář kvůli maličkosti a řekne: „Tohle je hliník, ne měď. A ke všemu špatně spojené s mědí.“ Nebo revizní technik u fotovoltaiky zjistí, že revize neproběhla roky a systém není pořádně nahlášený na ERÚ. Nebo se pod novým nátěrem ve sklepě objeví vlhkost, kterou „rekonstrukce“ jen zamaskovala.

A realitka? Provizi má dávno inkasovanou. Telefon nezvedá.

Právo máte. Jenže pomalé a drahé

Na oznámení skryté vady máte podle občanského zákoníku 5 let od nabytí vlastnictví. Zní to jako slušná ochrana.

V praxi je to tvrdší. Musíte prokázat, že vada existovala už v okamžiku převzetí – a důkazní břemeno je na vás. U elektroinstalace nebo fotovoltaiky, kam roky nikdo nesahal, je to extrémně náročné. Ani doložka „kupuje se jak stojí a leží“ prodávajícího nezbaví odpovědnosti za vadu, o které věděl – ale dokázat, že o ní věděl, je další soudní bitva.

Právo na vaší straně tedy je. Jen je pomalé, nejisté a stojí víc než prevence.

V zahraničí je to samozřejmost. U nás výjimka

V USA si před koupí domu nechává udělat nezávislou technickou inspekci 88 % kupujících. U naprosté většiny z nich si ji přímo vyžádá hypoteční věřitel – je to tam standardní podmínka, ne rozmar opatrných. A není to zbytečný náklad: inspekce najde problém k řešení v 86 % případů a lidem, kteří výsledek použili k vyjednávání ceny, v průměru ušetří desítky tisíc korun v přepočtu.

U nás je běžná „kontrola“ nemovitosti jedna odpolední prohlídka očima laika. Realitka na hloubkovou inspekci tlačit nebude – prodlužuje a může zmařit obchod. A kupující, zamilovaný do nového bydlení, si radši řekne, že to bude v pořádku.

Realiťák realiťákovi není roven

Ptejte se, kdo konkrétně obchod vede.

Makléř, který podniká pod vlastním jménem – má vlastní web, reference u svého jména, telefon, který zvedne i rok po prodeji – riskuje svou pověst, ne logo firmy. S vámi se pobaví i o nepříjemných věcech, protože ví, že se v tom městě ještě potkáte.

Anonymní síť, kde makléře za rok nahradí jiný a vy komunikujete jen se značkou, stejnou motivaci nemá. Není to pravidlo bez výjimek. Je to slušný filtr.

Proč se vyplatí mít hypotéčaka dřív, než začnete hledat

Tady vám umím reálně pomoct, i když s inspekcí přímo nesouvisím.

S předem prověřenou bonitou a schválenou finanční strategií nejste tlačeni vzít první nemovitost, která se objeví. Víte, na co máte, kolik si můžete dovolit počkat, a máte klid říct „potřebuju čas na technickou prohlídku“ – místo aby vás strach ze ztráty nemovitosti dotlačil podepsat rezervaci bez podmínek.

Svoboda vybírat je stejně důležitá jako samotné financování. Kdo ví, že má hypotéku prakticky jistou, rozhoduje se z pozice síly. Kdo neví, jestli vůbec dosáhne, bere, co je.

A hlavně: svého advokáta

Rezervační i kupní smlouvu vám ráda připraví realitka. Je to ale smlouva psaná primárně tak, aby obchod proběhl hladce – ne aby maximálně chránila vás.

Nezávislý advokát, kterého platíte vy a mluví jen za vás, patří k procesu koupě stejně samozřejmě jako hypotéka. U částky v řádu milionů je pár tisíc za právní kontrolu smlouvy jedno z nejlevnějších pojištění, jaké si můžete koupit.

Proto zavádím technickou inspekci jako standardní součást procesu

Přesně proto klientům nově nabízím i technickou inspekci nemovitosti – nezávislou prohlídku stavebním technikem, který se podívá tam, kam běžné oko nedohlédne: na stav elektroinstalace a jejích spojů, na revize a dokumentaci fotovoltaiky, na střechu, vlhkost, statiku, a na to, jestli reálný stav sedí s tím, co tvrdí inzerát.

Ideálně ještě před podpisem kupní smlouvy. A pokud to časově jde, klidně už před rezervací – i ta vás totiž morálně i finančně zavazuje.

Je to krok navíc a stojí to peníze. V porovnání s cenou nemovitosti a rizikem statisícových oprav po nastěhování je to jedna z nejrozumnějších investic v celém procesu.

Než podepíšete cokoliv